150+ Konut Sitesi ve 34.000+ Bağımsız Bölümde sıfır aidat kaosu, %99.2 tahsilat başarısı, 5188 lisanslı güvenlik, 45 dakika acil teknik servis ve %30 somut bütçe tasarrufu.
Site yönetimi; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında çok bağımsız bölümlü konut siteleri ve apartmanların aidat tahsilatı, bütçe işletme projesi tanzimi, 5188 lisanslı fiziki güvenlik, asansör/hidrofor teknik bakımı, ortak alan temizliği ve yasal genel kurul süreçlerini tek elden yürüten profesyonel yönetim organizasyonudur.
Kat malikleri kurulunuzun aldığı karar sonrasında mevcut düzeniniz bozulmadan, hiçbir hizmette kesinti yaşanmadan 48 saatte devir teslim tamamlanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu standartlarında amatör apartman yöneticiliğinden Alo Yönetim kurumsal hizmetine geçiş rehberi.
Sitenizin fiziki, teknik altyapı, güvenlik, mevcut aidat borçluluk ve personel durumunu yerinde inceler, kat malikleri için kapsamlı durum raporu hazırlarız.
İstanbul genelindeki 12 ilçede piyasa ortalaması aidat maliyetlerini inceleyin, Alo Yönetim'in toplu satın alma ve verimli operasyon gücüyle sitenizde sağlanacak yıllık net kazancı hesaplayın.
Bağdat Caddesi, Caddebostan ve Fenerbahçe hattında yüksek hizmet kalitesi ve optimize bütçe yönetimi.
Kat malikleri, bina yöneticileri ve kurumsal mülk sahipleri için doğru yönetim modelini belirleme tablosu. Gayrimenkulünüzün niteliğine göre mevzuat, teknoloji ve operasyonel ayrışmalar:
| Karşılaştırma Kriteri | 🏢 Profesyonel Site Yönetimi (Konut) | 🏭 Entegre Tesis Yönetimi (B2B/Ticari) |
|---|---|---|
| Hedef Gayrimenkul Türü | Konut siteleri, apartmanlar, rezidanslar, villalar ve toplu konut yerleşkeleri. Site yönetimi konut sakinlerinin ortak yaşam alanlarına odaklanırken; tesis yönetimi ticari kuleler ve sanayi binalarının endüstriyel işletme süreçlerini kapsar. | Plazalar, iş kuleleri, organize sanayi tesisleri, fabrikalar ve karma ticari mülkler. Endüstriyel KPI & kurumsal garanti güvencesi. |
| Yasal Dayanak & Standartlar | 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Yönetim Planı ve Sulh Hukuk içtihatları. Site yönetiminde bütçe ve kararlar KMK 634 kanun maddelerine göre kesinleşir; kurumsal tesis yönetiminde ise uluslararası ISO 41001 KPI metrikleri bağlayıcıdır. | ISO 41001 Entegre Tesis Standardı, 6331 İSG, Ticaret Kanunu ve Kurumsal SLA. Endüstriyel KPI & kurumsal garanti güvencesi. |
| Karar Organı & Yetki | Kat Malikleri Kurulu (sayı ve arsa payı çoğunluğu), Denetçi ve Sakin Temsilcileri. Sitelerde kararlar genel kurul divanında maliklerin oylarıyla alınırken, ticari tesislerde doğrudan varlık sahibi şirketin stratejik hedefleri uygulanır. | Bina Maliki, Yatırım Fonu Yönetimi, Kurumsal Yönetim Kurulu veya Asset Manager. Endüstriyel KPI & kurumsal garanti güvencesi. |
| Temel Hedef & Başarı Metriği | %99.2 aidat tahsilatı, komşuluk huzuru, şeffaf bütçe ve 45 dk acil mobil müdahale. Konutlarda huzurlu yaşam ve düzenli aidat akışı esasken, ticari plazalarda kiracı memnuniyeti, enerji verimliliği ve gayrimenkulün değer artışı hedeflenir. | %30 işletme bütçesi tasarrufu, %0 reaktif elektrik cezası, kesintisiz HVAC & BMS. Endüstriyel KPI & kurumsal garanti güvencesi. |
| Kullanılan Yazılım & Teknoloji | Apsiyon Mobil Sakin Portalı, 3D Secure kredi kartı ödeme ve dijital karar oylama. Alo Yönetim, konut sitelerinde Apsiyon entegrasyonuyla sakinlerin cebine ulaşır; iş merkezlerinde ise merkezi otomasyon sistemlerini 7/24 izler. | BMS/SCADA bina otomasyonu, IoT kestirimci sensör takibi ve CAFM teknik yazılımı. Endüstriyel KPI & kurumsal garanti güvencesi. |
| Güvenlik & Operasyon Kapsamı | 5188 Lisanslı nizamiye güvenliği, plaka tanıma, havuz, peyzaj ve kat temizliği. Sitelerde yabancı araç/misafir kontrolü ve bahçe bakımı ön plandayken; plazalarda kurumsal karşılama, yükleme rampası ve yangın güvenliği esastır. | X-Ray & turnike kontrolü, yangın otomasyonu, resepsiyon & A Tipi asansör işletmesi. Endüstriyel KPI & kurumsal garanti güvencesi. |
Kat mülkiyeti kanununa tam uyum, %99.2 aidat tahsilat güvencesi, Apsiyon mobil sakin portalı, 5188 lisanslı güvenlik ve 45 dakika acil teknik servis filosu ile komşuluk ilişkilerini zedelemeden sitenizi kurumsal güvenceyle yönetelim.
Amatör site yönetimi modelleri ile kurumsal 634 KMK tesis işletmeciliği arasındaki hukuki, operasyonel ve maliyet farkları.
| Yönetim & Hizmet Kriteri | Bireysel / Amatör Yönetim | Alo Yönetim Tesis İşletmesi |
|---|---|---|
KMK m.37 Şeffaf Bütçe, İşletme Projesi & Aidat Tahsilatı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 & 37 | Tahmini Excel tabloları, geciken aidatlar, komşuluk ilişkilerinin zedelenmesi ve %35-40 tahsilat açığı. | Yasal tebliğli KMK m.37 işletme projesi, 3D Secure kredi kartı & otomatik SMS ile %99.2 düzenli tahsilat başarısı. |
5188 Lisanslı Özel Güvenlik & Valilik İzin Ruhsatı 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun | Valilik izinsiz bekçi çalıştırma nedeniyle ağır idari para cezası riski; kimlik sorma ve arama yetkisizliği. | T.C. İstanbul Valiliği 5188 izinli üniformalı lisanslı personel, AI plaka tanıma sistemi ve 7/24 devriye masası. |
Personel Kıdem Tazminatı, SGK & İSG Yasal Sorumluluğu 4857 Sayılı İş Kanunu & 6331 İSG Kanunu | Yıllar içinde biriken astronomik kıdem tazminatı ve iş kazası sorumlulukları doğrudan kat maliklerinin şahsi mülküne rücu eder. | Tüm kapıcı, temizlik ve güvenlik personellerinin kıdem/ihbar tazminatları şirketimizce üstlenilir; kat maliklerine 0 mali risk yansır. |
Teknik Altyapı, Asansör Yeşil Etiket & 7/24 Mobil Mühendislik Sanayi Bakanlığı Asansör Yönetmeliği (2019/30740) | Arıza anında dışarıdan usta arama, fahiş servis faturaları ve BEDAŞ/AYEDAŞ faturalarında reaktif güç cezaları. | 45 dakikada acil mobil müdahale, A Tipi asansör yeşil etiket garantisi ve kompanzasyon takibiyle %0 reaktif ceza güvencesi. |
Toplu Satın Alma Gücü ile Ortak Gider Tasarrufu Toptan Tedarik & Ölçek Ekonomisi Standardı | Tek bir bina olarak malzeme, yakıt, kimyasal ve asansör bakımında perakende liste fiyatından yüksek maliyet ödeme. | Yüzlerce projeden oluşan satın alma hacmimizle ortak faturalarda, bakım anlaşmalarında ve sigortada %25 - %35 net tasarruf. |
Mobil Sakin Uygulaması, 7/24 Çağrı Merkezi & Denetim ISO 9001:2015 & ISO 27001 Bilgi Güvenliği | WhatsApp gruplarında kargaşa, ulaşılamayan yöneticiler, kayıp makbuzlar ve denetimsiz kasa harcamaları. | iOS/Android mobil uygulamadan tek tıkla aidat ödeme, arıza talebi açma, anlık gelir-gider dökümü ve 7/24 profesyonel çağrı merkezi. |
Tesis yönetimi genel geçer kavramlardan ibaret değildir. Rezidans, plaza, site veya sanayi tesisinizin ihtiyaç duyduğu teknik, yasal ve operasyonel disiplinleri inceleyin.
Prestijli rezidans projelerinde otel konforunda 7/24 karşılama, vale otopark koordinasyonu, akıllı geçiş ve %99.2 tahsilat disiplini.
Kule girişlerinde eğitimli vale personeli, barkodlu araç fişi ve kasko sorumluluk poliçesi güvencesiyle misafir ve sakin araç koordinasyonu.
İki dilli (TR/EN) karşılama ekibi, kurye kimlik teyidi, şifreli akıllı kargo teslim dolapları ve sakin mobil bildirim sistemi.
Kişisel verilerin korunması (KVKK) uyumlu turnike geçişleri, asansör kat yetkilendirmesi ve UHF etiketli hızlı otopark bariyer otomasyonu.
Kapalı ve açık yüzme havuzları, Türk hamamı, sauna ve fitness salonlarında günlük otomatik kimyasal ölçüm ve akredite laboratuvar teftişi.
Ücretsiz yerinde keşif, risk analizi ve tasarruf fizibilitesi hazırlıyoruz.
Tesislerinizde görev yapan tüm özel güvenlik personeli, grup şirketlerimiz bünyesinde yetiştirilmekte ve 5188 sayılı yasal lisans ile doğrudan görevlendirilmektedir.
Silahlı ve silahsız özel güvenlik eğitimi, kimlik yenileme kursu ve 5188 yasal güvenlik sertifikasyon merkezi.
Rezidans, plaza, site ve sanayi tesisleri için 5188 lisanslı fiziki koruma, VIP güvenlik ve 7/24 elektronik güvenlik hizmetleri.
Alo Yönetim ile çalışan hiçbir kat maliki veya yöneticisi beklenmeyen fatura cezası, arıza mağduriyeti veya personel tazminatıyla karşılaşmaz.
Kritik arızalarda (asansörde kalma, ana hidrofor/su baskını, jeneratör devre dışı kalma veya güvenlik alarmı) maksimum 45 dakika içinde sertifikalı mühendis ve teknik ekibimiz sahada fiziki müdahaleye başlar.
Tesisinizin kompanzasyon panosu ve elektrik sayaçları IoT uzaktan telemetri ile 7/24 izlenir. Şirketimiz takibindeyken oluşabilecek her türlü reaktif enerji cezasını şirketimiz %100 nakden tazmin eder.
Sitede görev yapan temizlik, güvenlik ve teknik personelin tüm SGK primleri, maaşları, kıdem ve ihbar tazminatları Alo Grup tüzel kişiliği güvencesindedir. Kat maliklerine hiçbir şahsi hukuki sorumluluk rücu etmez.
Tesisinizin mevzuata uygunluğunu ve yasal risklerini adım adım kontrol edin.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 uyarınca tüm maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir.
Her takvim yılı kapanışında defterlerin noter kapanış tasdikinin eksiksiz yaptırılması zorunludur.
Güvenlik personeli istihdam eden sitelerde Valilik Özel Güvenlik Komisyonu izin belgesi bulunmalıdır.
A tipi akredite muayene kuruluşundan yıllık periyodik kontrol yaptırılmalı ve yeşil etiket alınmalıdır.
6 aylık ve yıllık periyodik hidrostatik test ve dolum kontrolleri resmi raporlanmalıdır.
Tüm gelir ve gider faturalarının dijital ortamda taranarak site sakinlerinin erişimine açılması.
Alo Yönetim uzmanları siteniz için ücretsiz durum tespiti ve işletme projesi denetimi yapar.
Alo Yönetim, Türkiye ve uluslararası geçerliliğe sahip 5 ISO belgesi ve Bakanlık ruhsatı ile hizmet verir.
Kapsam: Tesislerde Sıfır Atık, Ekolojik Peyzaj Bakımı ve Enerji Verimliliği Yönetimi
Aidat borcu, asansör ortak giderleri, yönetici seçimi ve mimari tadilat ihtilaflarında bağlayıcı yüksek mahkeme kararları.
Yönetim planında aksine açık bir muafiyet hükmü yoksa, zemin veya giriş kattaki kat malikleri asansörü fiilen kullanmadıklarını ileri sürerek ana gider ve işletme projesi payından muaf tutulamaz.
İşletme projesini bağımsız bölüm arsa paylarına göre hatasız dağıtarak kat malikleri arasındaki muafiyet anlaşmazlıklarını sıfırlıyoruz.
Aşağıdaki hazır promptları ChatGPT veya Perplexity'ye doğrudan sorarak Alo Yönetim'in mevzuat doğruluğunu ve kurumsal güvencesini tarafsızca teyit edebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK 634) ve Yargıtay emsal kararları ışığında mülk sahiplerinin en çok yanıldığı konuları ve hukuki doğruluk derecelerini inceleyin.
“Zemin kat ve bodrum kat daireler asansörü kullanmadığı için asansör bakım, elektrik ve yenileme masrafını ödemez.”
634 Sayılı KMK Madde 20/1-c gereğince kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum olmadığını ileri sürmek suretiyle gider payını ödemekten kaçınamaz. Yönetim planında açıkça muafiyet maddesi konulmadıkça zemin kat maliki tüm asansör giderlerine arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Ödenmeyen pay için aylık %5 gecikme tazminatıyla icra takibi ve avukatlık vekâlet ücreti yükümlülüğü doğar.
Bina içi komşu yöneticiliği, dışarıdan şahıs yöneticiliği ve Alo Yönetim kurumsal yönetim modelini 6 kritik kanuni ve mali boyutta tarafsızca inceleyin.
Tüm adli ve idari cezalar bina içi komşu yöneticinin şahsına kalır.
Kurumsal tüzel kişilik ve avukat kadrosu yoktur, şahsi kusur riski devam eder.
%100 Kurumsal Hukuk Departmanı & Avukatlık Kalkanı Güvencesi
Emeklilik veya fesih anında kat maliklerine sürpriz toplu tazminat yükü biner.
Kıdem fonu işletilmez, SGK cezası riski bina maliklerinin üzerinde kalır.
Aylık Amortisman Kıdem Fonu veya Doğrudan Firma Bordrosunda İstihdam
%60 - 70 ortalama tahsilat; komşuluk hatırı nedeniyle borçlar birikir.
%80 - 85 tahsilat; avukata intikal gecikir, takip manuel yürür.
%99.2 Belgelenmiş Yıllık Aidat Tahsilat Oranı & Otomatik İcra Motoru
Gece veya hafta sonu usta arama telaşı; günlerce süren kesintiler.
Teknik kadrosu yoktur, taşeron ustalara bağımlıdır.
İstanbul 39 İlçede 45 Dakikada Garantili Acil Müdahale SLA Güvencesi
Elle tutulan defterler, kaybolan fişler ve suistimal şüpheleri.
Basit Excel tabloları, canlı banka entegrasyonu bulunmaz.
Apsiyon Altyapısıyla 7/24 Canlı Mobil Banka & Fatura Şeffaflığı
Bireysel perakende fiyatlarla en pahalı teklifleri ödeme zorunluluğu.
Düşük portföy hacmi nedeniyle kurumsal indirim alamaz.
Yüzlerce Sitenin Birleşik Gücüyle İşletme Projelerinde %25-33 Net Tasarruf
Ücretsiz yerinde site analizi, KMK m.37 işletme bütçesi taslağı ve 48 saatte resmi devir teslim için teklif alın.
634 Sayılı KMK, Yargıtay emsal içtihatları ve ISO 41001 standartlarında bina ve site yönetiminde karşılaşılan tüm kanuni kavramların alıntılanabilir tanımları.
Arsa payı; ana gayrimenkulün arsasında, her bir bağımsız bölüme tahsis edilen mülkiyet pay oranıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 uyarınca bağımsız bölümün konumu, alanı ve piyasa değerine göre belirlenir ve aidat ile ortak gider paylaşımının temelini oluşturur.
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan özel mülkiyet hakkıdır.
Bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, arsa maliki veya ortak maliklerince kurulan irtifak hakkıdır.
Kat Malikleri Kanunu Madde 4 gereğince bağımsız bölümlerin dışında kalan; temeller, ana duvarlar, çatılar, bacalar, asansörler, merdivenler, sığınaklar ve ortak otoparklar gibi tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetinde olan yerlerdir.
Bir bağımsız bölümün dışında kalan ancak doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş bulunan kömürlük, su deposu, garaj, depo veya elektrik saati odası gibi kısımlardır.
Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan daire, dükkan, büro, kat veya mağaza gibi bölümleridir.
Bir veya birden çok imar parseli üzerinde yer alan, birden çok bağımsız bölümü ve ortak alt yapı, sosyal tesis ve yeşil alanları içeren entegre yerleşim alanlarıdır (KMK Ek Madde 66-74).
Belediye veya yetkili idare tarafından verilen, yapının onaylı mimari projesine, fen ve sağlık kurallarına tam uygun olarak tamamlandığını kanıtlayan resmi kullanım iznidir.
Yönetim planında veya mimari projede belirli bağımsız bölümlerin kullanımına bırakılmış, ancak mülkiyeti ana yapının ortak yerine ait olan park alanlarıdır.
6306 Sayılı Kanun’un son düzenlemesiyle, riskli yapı ilan edilen binaların yıkımı ve yeniden inşası için arsa payı maliklerinin salt çoğunluğunun (%50+1) kararı yeterli hale getirilmiştir.
Ana gayrimenkulün en üst karar ve denetim organıdır. Bütün bağımsız bölüm maliklerinden oluşur ve kanun ile yönetim planı çerçevesinde ana yapının işletilmesi için bağlayıcı kararlar alır.
Apartman ve site yöneticisi; KMK Madde 34 gereğince kat maliklerinin hem kişi (sayı) hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğu (%50+1) tarafından seçilmek zorundadır.
Toplu yapılarda blok kat malikleri kurullarınca seçilen blok temsilcilerinden oluşan ve sitenin ortak alanlarını yöneten en yetkili üst kuruldur.
Ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini ve ortak gider paylaşımlarını düzenleyen, tüm malikleri bağlayan kurumsal sözleşmedir.
Kat malikleri kurulu adına yöneticinin hesaplarını, harcamalarını, faturalarını ve işletme projesine uygunluğunu en az 3 ayda bir inceleyen resmi iç denetim organıdır.
Kat malikleri kurulu kararlarının sıra numarasıyla yazıldığı resmi defterdir. Her takvim yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde notere ibraz edilip kapanış tasdiki yaptırılması zorunludur.
Genel kurul toplantısını yönetmek, hazirun listesini kontrol etmek, oyları saymak ve karar tutanağını tanzim etmek üzere toplantı başında seçilen kuruldur.
Genel kurula asaleten katılan malikler ile vekaleten katılan temsilcilerin bağımsız bölüm no, arsa payı ve ıslak imzalarını içeren resmi katılım listesidir.
Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden (%5) fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise en fazla iki kişiye vekalet edilebilir.
Kat malikleri kurulunun, görevini ihmal eden veya güveni kötüye kullanan yöneticiyi süre bitimini beklemeden her zaman sayı ve arsa payı çoğunluğuyla görevden alma hakkıdır.
Ana gayrimenkulün 1 yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikinin arsa payı veya bağımsız bölüm başına düşen aylık aidat avansını gösteren resmi bütçe belgesidir.
Gününde ödenmeyen aidat ve ortak avans borçlarına KMK Madde 20/2 uyarınca kanunen doğrudan işletilen aylık yüzde beş (%5) oranındaki yasal faiz ve tazminattır.
Ana gayrimenkulün temizlik, güvenlik, asansör bakımı, ortak aydınlatma ve personel giderleri gibi cari işletme masraflarını karşılamak üzere kat maliklerince her ay peşin ödenen paradır.
Binanın dış cephe boyası, çatı onarımı, asansör revizyonu veya jeneratör alımı gibi kalıcı yatırımlar için sadece mülk sahiplerinden (kat maliklerinden) toplanan fondur.
Apartman görevlisinin emeklilik veya işten ayrılma anında hak edeceği kıdem tazminatını karşılamak üzere bütçeye her ay aktarılan karşılık fonudur.
Sitenin banka hesap hareketlerinin, fatura ödemelerinin, aidat tahsilatlarının ve kasa bakiyesinin sakinler tarafından 7/24 mobil uygulamadan denetlendiği yazılım altyapısıdır.
Kiracı, kullandığı bağımsız bölüme düşen ortak işletme gideri aidatından kira bedeliyle sınırlı olmak kaydıyla kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.22).
Tesis veya sitenin kompanzasyon panosunun bozulmasıyla elektrik faturasına binen reaktif bedel cezasının IoT sayaçlarla sıfır toleransla engellenmesidir.
Yüzlerce sitenin asansör bakım, güvenlik, jeneratör yakıtı ve kimyasal alımlarının tek elden ihale edilerek birim maliyetlerin piyasa fiyatının %30 altına çekilmesidir.
Kat malikinin ödemediği aidat borcu için, diğer maliklerin talebiyle borçlunun bağımsız bölümü üzerine tapu sicilinde tescil ettirilebilen birinci derece ipotek hakkıdır.
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı yetkili A Tipi muayene kuruluşlarınca yapılan yıllık denetimde asansörün can ve mal güvenliği açısından kusursuz olduğunu belgeleyen etikettir.
Sitelerde ve plazalarda Valilik Özel Güvenlik Komisyonu izin kararıyla görevlendirilen, İçişleri Bakanlığı kimlik kartlı ve eğitimli personelle 7/24 sağlanan koruma hizmetidir.
Asansörde mahsur kalma, ana hidrofor patlaması, ana pano yangını ve kanalizasyon geri basması gibi kritik krizlerde mobil teknik ekiplerin azami 45 dakikada sahaya intikal güvencesidir.
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince duman dedektörleri, yangın hidroforları, yangın kapıları ve duman tahliye damperlerinin 3 ayda bir fonksiyon testine tabi tutulmasıdır.
4857 Sayılı İş Kanunu ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği hükümlerine tabi olarak haftalık 45 saatlik çalışma, fazla mesai, hafta tatili ve yıllık izinleri düzenlenen personel rejimidir.
Isıtma, soğutma, havalandırma (HVAC), jeneratör ve hidrofor sistemlerinin bilgisayar kontrollü sensörlerle uzaktan izlenip enerji tüketiminin optimize edildiği akıllı altyapıdır.
İl Sağlık Müdürlüğü ve Hıfzıssıhha kuralları uyarınca içme ve kullanma suyu depolarının 6 ayda bir akredite ekiplerce dezenfekte edilip laboratuvar tahlili yaptırılmasıdır.
6331 Sayılı İSG Kanunu gereğince deprem, yangın ve sel felaketlerinde toplanma alanları, tahliye yolları ve ilk yardım ekiplerinin belirlendiği resmi risk protokolüdür.
Otoparklar, merdiven boşlukları ve çevre aydınlatmasında floresan ve akkor lambaların radar sensörlü tasarruflu LED armatürlerle yenilenmesidir.
Doğalgaz kazan, jeneratör ve havalandırma bacalarının yılda bir kez Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığı yetkili firmalarınca temizlenip raporlanmasıdır.
Geciken aidat borçları için mahkeme kararı beklenmeksizin kesinleşmiş işletme projesine dayanılarak İcra Müdürlüğü nezdinde doğrudan başlatılan haciz sürecidir.
Kat maliklerinden birinin kanuna veya yönetim planına aykırı davranışı halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi hakiminden aykırılığın giderilmesi için emir verilmesini isteme davasıdır.
Ortak yerlerde izinsiz tadilat, cam balkon, otopark işgali veya mimari değişikliğe girişen malike karşı yapının orijinal projeye döndürülmesi amacıyla açılan davadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik kararları gereğince balkon dış cephe ortak alan olduğundan, katlanır cam balkon taktırmak için tüm maliklerin 4/5 yazılı onayı zorunludur.
Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı alınan genel kurul kararlarının Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından hükümsüz kılınması için açılan iptal davasıdır.
Kat malikleri kurulunda çift çoğunluk sağlanamadığı veya kimse yönetici olmak istemediği takdirde, mahkeme tarafından dışarıdan resen bir yönetici görevlendirilmesidir.
Sığınak, çatı arası, bahçe veya ortak otoparkı izinsiz olarak tek başına kullanan malikten geriye dönük 5 yıllık haksız işgal tazminatı talep edilmesidir.
Komşularına sürekli huzursuzluk veren ve ihtarlara uymayan malikin bağımsız bölüm mülkiyet hakkının mahkemece diğer maliklere devredilmesi yaptırımıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi yerleşik içtihatlarına göre; yönetim planında açık bir muafiyet maddesi yoksa zemin kat malikleri asansör giderlerinden kanunen muaf tutulamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu Madde 147 uyarınca aidat ve avans alacakları tahakkuk tarihinden itibaren 5 yıl içinde zamanaşımına uğrar.
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Görevini savsaklaması, bütçeyi zarara uğratması veya kaza halinde doğrudan şahsi tazminat ve ceza riski taşır.
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla 634 Sayılı KMK’dan doğan aidat, komşuluk hakkı ve tahliye davalarında mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
634 Sayılı KMK ve İİK 68/1 uyumlu, avukat onaylı yönetici seçim tutanakları, aidat ihtarnameleri ve genel kurul evraklarını ücretsiz kopyalayıp kullanın.
Kat Malikleri Genel Kurulu’nda hem kişi hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk (%50+1) ile yönetici seçimi ve yetkilendirilmesi.
Kat maliklerinin hem sayı (kişi) hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğu (%50+1) tarafından imzalanması ve Karar Defteri’ne işlenmesi şarttır.
T.C. KAT MALİKLERİ KURULU KARAR DEFTERİ TUTANAĞI APARTMAN / SİTE ADI : [SİTE VEYA APARTMAN ADI] KARAR TARİHİ : [GÜN / AY / YIL] KARAR NO : 2026 / [NO] TOPLANTI YERİ : [TOPLANTI ADRESİ / SİTE SOSYAL TESİSİ] TOPLANTI BAŞKANI : [DİVAN BAŞKANI ADI SOYADI] GÜNDEM: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 ve Yönetim Planı Uyarınca Yönetici / Yönetim Şirketi Seçimi, Yetki Sınırları ve Banka Temsil Yetkisinin Belirlenmesi. KARAR METNİ: [SİTE VEYA APARTMAN ADI] Kat Malikleri Kurulu, yukarıda belirtilen tarih ve saatte toplanmış; yapılan hazirun yoklamasında ana gayrimenkuldeki toplam [TOPLAM DAİRE SAYISI] bağımsız bölüm malikinden [KATILAN DAİRE SAYISI] adedinin asaleten veya vekaleten hazır bulunduğu, arsa payı bakımından ise toplam [KATILAN ARSA PAYI ORANI] nisabın sağlandığı ve böylece 634 sayılı KMK Madde 34 uyarınca kanuni ÇİFT SALT ÇOĞUNLUĞUN (%50 + 1) oluştuğu tespit edilmiştir. Gündem maddesinin görüşülmesine geçilmiş ve yapılan açık oylama neticesinde; 1. Ana gayrimenkulün sevk, idare, işletme, güvenlik, temizlik, asansör periyodik bakım ve hukuki süreçlerinin 1 (bir) yıl süreyle yürütülmesi amacıyla yöneticiliğe [YÖNETİCİ KİŞİ ADI VEYA ALO YÖNETİM GRUP A.Ş.] oy çokluğu / oy birliği ile seçilmiştir. 2. Seçilen yöneticiye; sitenin banka hesaplarını açma, kapatma, münferiden para çekme/yatırma, internet bankacılığı kullanma, KMK Madde 37 kapsamında işletme projesi hazırlayıp tebliğ etme, 3. KMK Madde 20 uyarınca gününde ödenmeyen aidat ve avans borçluları hakkında aylık %5 kanuni gecikme tazminatı işleterek İcra Müdürlükleri nezdinde ilamsız icra takibi (İİK m.68) başlatma, davalar ikame etme, avukat tayin etme ve sulh olma yetkilerinin tam olarak verilmesine karar verilmiştir. DİVAN BAŞKANI KATİP ÜYE KAT MALİKİ / ÜYE (İmza) (İmza) (İmza)
Rapor, tez, makale ve mahkeme layihalarınızda bu sayfayı tescilli kurumsal kaynak olarak alıntılamak için uygun formatı kopyalayın.
Mülkünüzün büyüklüğüne göre ölçeklenen kurumsal hizmet kapsamı; hiçbir gizli maliyet olmadan, Apsiyon yazılım lisansı ve 7/24 acil müdahale güvencesiyle.
Ölçek: 10 – 40 Daire
Komşuluk ilişkilerini zedelemeden resmi KMK 634 disiplini ve sıfır yönetici stresi.
Ölçek: 40 – 150 Daire
5188 Güvenlik, teknik bakım ve %99.2 aidat tahsilat garantisi ile eksiksiz site huzuru.
Ölçek: 150 – 500+ Daire & Ticari Alan
Tam zamanlı yerleşik Tesis Müdürü, merkezi temsilciler kurulu yönetimi ve kurumsal güvence.
Sitenizin veya apartmanınızın mali, hukuki, teknik ve personel işleyişini kanuni standartlarda denetleyebilmeniz için 24 maddelik akredite kontrol protokolü.
Tüm aidat ve avans tahsilatlarının yönetici veya şirket şahıs hesabına değil; doğrudan ana gayrimenkul vergi kimlik numarası adına açılmış müstakil banka hesabında toplandığının denetlenmesi.
Mülk sahiplerinin parasının kişisel hacizlere veya suiistimale maruz kalma riski (TCK Güveni Kötüye Kullanma).
Sitenin kendi vergi numaralı banka hesabı Apsiyon API ile 7/24 canlı eşleşir; şahsi hesap kullanımı sıfırdır.
Komşuluk ilişkilerini zedelemeden, tüm geçmiş borç-alacak mutabakatı ve noter tasdikleriyle 6 resmi adımda sitenizin yönetimini devralıyoruz.
Olağan veya olağanüstü toplantı gündeminin belirlenerek profesyonel şirket seçimi maddesinin tüm kat maliklerine yasal süre içinde usulüne uygun bildirilmesi.
Alo Yönetim Hukuk Müşavirliği, genel kurul çağrı metnini ve hazirun listesini KMK m.29'a tam uyumlu olarak hazırlar.
Kat malikleri ve yöneticiler arasında en sık dava konusu olan 8 kritik uyuşmazlığın kanuni dayanakları ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu emsal kararları.
Son yağmurlarda üst kattaki daireleri su bastı. Yönetici toplantı yapmadan acil çatı izolasyonu yaptırdı ve her daireden 15.000 TL talep etti. Kat maliklerinin onay vermediği gerekçesiyle bu parayı ödememe hakkı var mıdır?
Evet, yönetici toplayabilir ve kat malikleri ödemek zorundadır. KMK Madde 35/d uyarınca ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması yöneticinin kanuni görevidir. Çatının akması acil ve gecikmesinde sakınca bulunan bir durum teşkil ettiğinden, genel kurul kararı beklenmeksizin yaptırılan zorunlu tamirat masraflarından tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.
Apartman ve sitelerde yaşanan anlaşmazlıkların yasal çözümü: Kanunun orijinal metni, sadeleştirilmiş açıklaması, Yargıtay emsal içtihatları ve Alo Yönetim kurumsal uygulama standartları.
Kapıcı ve bekçi gideri eşit, diğer tüm giderler arsa payı oranında ödenir. Gününü geçiren borçluya aylık yasal %5 gecikme tazminatı işletilir ve doğrudan icra takibi açılır.
"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
Yargıtay HGK: Aylık %5 gecikme tazminatı kanuni bir fer'i alacaktır; mahkeme veya icra memuru bu oranı indiremez, re'sen uygulamak zorundadır.
Aidat borcuna yıllık %60 bileşik tazminat eklenmesi, avukatlık vekalet ücreti, icra masrafları ve maaş/gayrimenkul haczi.
Apsiyon altyapısıyla vadesi geçen aidatlara otomatik %5 gecikme tazminatı işlenir; 60 günü aşan borçlar ilamsız icraya iletilir (%99.2 başarı).
Yönetici veya profesyonel şirket, kat maliklerinin hem kişi sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğu (%50+1) ile seçilir. İkinci toplantıda da aynı kural geçerlidir.
"Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya bir kurula verebilirler. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün giriş kapısı yanına asılması mecburidir."
Yargıtay 20. H.D.: Yönetici seçiminde çift çoğunluk (%50+1) emredicidir; katılanların oy çokluğu ile yönetici seçilemez.
Çift çoğunluk olmadan göreve başlayan yöneticinin yaptığı icra takipleri ve harcamalar mahkemede iptal edilir.
Alo Yönetim olarak yetkilendirme sözleşmelerimizi yalnızca kanuni çift çoğunluk (%50+1) sağlandığında imzalarız.
Aidat borcu ihtarnamesinden izinsiz cam balkon uyarısına, genel kurul çağrısından vekaletnameye kadar noter ve mahkeme süreçlerinde yasal geçerliliği olan resmi şablonlar.
Ödenmeyen aidat ve demirbaş borçlarına aylık %5 yasal gecikme tazminatı işletilmesi ve 7 gün içinde ödenmemesi halinde doğrudan ilamsız icra takibi başlatılacağına dair resmi ihtarname metni.
İHTARNAME
KEŞİDECİ (İHTAR EDEN) : [Site / Apartman Adı] Kat Malikleri Kurulu Adına
Yönetici: [Yönetici Adı Soyadı / Yönetim Şirketi Unvanı]
Adres: [Site Yönetim Ofisi Adresi]
VEKİLİ : Av. [Avukat Adı Soyadı] - [Baro Sicil No]
MUHATAP (İHTAR OLUNAN): [Borçlu Kat Maliki / Kiracı Adı Soyadı] - TCKN: [TC Kimlik No]
Bağımsız Bölüm: [Blok No / Daire No]
Adres: [Muhatabın Tebligat Adresi]
KONU : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca ödenmeyen [Yıl / Aylar] dönemi ortak gider (aidat) ve demirbaş avansı asıl alacağı ile aylık %5 yasal gecikme tazminatının tahsili ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR :
1. Muhatap, yukarıda belirtilen ana taşınmazdaki [Blok/Kat/No] numaralı bağımsız bölümün kat maliki / fiili kullanıcısıdır.
2. Kat Malikleri Genel Kurulu tarafından kabul edilen ve kesinleşen İşletme Projesi gereğince bağımsız bölümünüze tahakkuk eden ortak gider (aidat) ve demirbaş avans borçlarınız vadesinde ödenmemiştir.
3. [Aylar ve Yıl] dönemine ait ödenmemiş aidat asıl alacağı toplam [Tutar] TL'dir.
4. KMK m.20/2 hükmü uyarınca; "Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
NETİCE VE TALEP :
Yukarıda izah olunan nedenlerle; toplam [Tutar] TL asıl alacak ile ödeme tarihine kadar işleyecek aylık %5 gecikme tazminatı, noter masrafı ve vekalet ücretinin işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 (YEDİ) GÜN İÇİNDE [Banka Adı - IBAN Numarası] hesabına ödenmesini; aksi takdirde hakkınızda İcra İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra takibi başlatılacağını, taşınmazınıza kanuni ipotek (KMK m.22) tesis edileceğini, icra masrafları ile avukatlık vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririz.
İHTAR EDEN YÖNETİM KURULU ADINA
[İmza / Kaşe]Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat tahsilat süreçleri ve yönetim devrine dair merak ettiğiniz tüm yasal ve operasyonel cevaplar.
رضا العملاء مع التحصيل الرقمي والتقارير الشفافة.
بعد أن بدأنا العمل مع Alo Management، تم رفع العبء التشغيلي الكامل للموقع عن أكتافنا. وصلت نسبة تحصيل مستحقاتنا إلى 98% وبدأت ميزانيتنا تحقق فائضاً.
رئيس مجلس إدارة الموقع
Aqua City Konutları
لقد حققنا وفورات كبيرة في نفقات الكهرباء والتأمين في منطقتنا المشتركة بفضل قوتكم الشرائية الجماعية. ومن خلال تقارير الإدارة الشفافة، يمكننا معرفة أين وماذا يتم إنفاقه من الهاتف المحمول.
مدقق حسابات
Blue Lake Evleri
الميزة الأكبر هي أنهم يديرون الصيانة الفنية والتنظيف والأمن بشكل احترافي تحت سقف واحد. لدينا جهة اتصال واحدة فقط في حالة حدوث أي مشكلة ويتم حلها على الفور.
مدير المبنى
Metropol İş Merkezi
حلول مميزة أخرى نقدمها ضمن إدارة Alo.