634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 34 uyarınca, 8 veya daha fazla bağımsız bölüme sahip tüm binalarda yönetici atanması kanunen zorunludur. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve kurulun vekili sıfatıyla ana gayrimenkulü idare eder. Kanun yöneticilere ağır sorumluluklar yüklerken aynı zamanda çok önemli yasal haklar ve yetkiler tanımıştır.
1. Yöneticinin Hukuki Konumu ve Vekalet İlişkisi (KMK m.38)
Kanunun 38. maddesi açıkça belirtir: "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." Yönetici kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek, ortak parayı korumak ve her zaman hesap vermeye hazır olmakla yükümlüdür.
2. Yöneticinin Yasal Hakları (KMK Madde 40)
- ✓ Ücret Talep Etme Hakkı: Yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça, yönetici kat maliklerince belirlenen uygun bir yönetim ücreti talep edebilir.
- ✓ Gider Payı Muafiyeti: Kat malikleri arasından seçilen yönetici, aksi kararlaştırılmadıkça normal yönetim giderlerinin (aidat) yarısına katılmaz.
- ✓ Vekaletname Aranmaksızın Dava Açma Hakkı: KMK m.35 uyarınca yönetici, borcunu ödemeyen maliklere karşı noter vekaletnamesi olmadan doğrudan icra takibi açabilir.
- ✓ Haklı Nedenle Görevi Bırakma (İstifa) Hakkı: Yönetici haklı sebeplerle kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırarak istifa edebilir.
3. Yöneticinin Şahsi ve Cezai Sorumlulukları
Yönetici; karar defterini notere kapatmamak, işletme bütçesini tebliğ etmemek veya ortak parayı şahsi hesabında kullanmaktan dolayı Türk Ceza Kanunu kapsamında Güveni Kötüye Kullanma suçundan hapis cezası riskiyle karşı karşıya kalabilir.
4. Dışarıdan Profesyonel Yönetim Şirketi Seçimi
Kat malikleri kurulu, kendi aralarından bir yönetici seçmek yerine KMK m.34 kapsamında dışarıdan kurumsal bir tesis yönetim şirketini yönetici olarak atayabilir. Bu sayede tüm cezai ve idari riskler kurumsal firmaya devredilmiş olur.
5. Yöneticinin İbra Edilmesi ve İbra Edilmeme Sonuçları
Olağan genel kurulda yöneticinin faaliyet ve mali raporları oylanır. İbra edilmeyen yönetici aleyhine kat malikleri kurulu kararıyla Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemesinde tazminat davası açılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Yönetici seçilmek için kat maliki olmak şart mıdır? Cevap: Hayır. KMK m.34 uyarınca yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan üçüncü bir kişi veya tüzel kişilik (yönetim şirketi) de yönetici olarak seçilebilir.
Soru: Yönetici toplantı yapmadan istifa edebilir mi? Cevap: Yönetici istifa dilekçesini denetçiye sunarak olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmasını talep etmeli ve yeni yönetici seçilene kadar acil işleri vekaleten yürütmelidir.
Yöneticilik risklerinizi profesyonel bir yönetim şirketine devredin.
Ücretsiz keşif ve 10 dakikada şeffaf bütçe teklifi.
Tesis Yönetimi Seçim Rehberi
Doğru yönetim şirketi seçimi, sözleşme maddeleri ve SLA kriterleri.
Alo Yönetim Hukuk & Tesis Kurulu
Tesis Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Uzmanı
