Apartman ve site yönetimlerinde ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracılara karşı icra takibi başlatmak, yöneticinin keyfi bir tercihi değil; KMK m.35 uyarınca yerine getirmek zorunda olduğu yasal bir görevdir. Borcunu ödemeyen sakinlerin borcunu diğer komşuların finanse etmesi hukuka aykırıdır.
1. İcra Takibine Başlamadan Önceki Hazırlık Belgeleri
İcra takibinin hukuken sağlam olması ve olası itirazlarda yöneticinin tazminat ödememesi için şu evrakların dosyada hazır bulunması şarttır:
- ✓ Noter Onaylı Karar Defteri: Yöneticinin seçildiği Genel Kurul divan tutanağı ve karar defteri fotokopisi.
- ✓ Kesinleşmiş İşletme Projesi: KMK m.37 gereğince maliklere tebliğ edilmiş yıllık tahmini bütçe.
- ✓ Banka Hesap Dökümleri: Borçlunun hangi aylara ait aidatı yatırmadığını ispatlayan resmi ekstre.
- ✓ Noter İhtarnamesi veya Yazılı Tebligat: Yargıtay şart koşmasa da borçluya son bir ödeme ihtarı çekilmesi iyi niyet göstergesidir.
2. İcra Dairesinde Takip Başlatma ve Ödeme Emri Tebliği
Hazırlanan belgelerle UYAP Avukat Portal veya İcra Müdürlüğü kanalıyla İlamsız Takip Talebi açılır. İcra dairesi borçluya Örnek No: 7 Ödeme Emri tebliğ eder.
- 1 Tebligat Tarihi: Tebligatın borçluya veya MERNİS adresine ulaştığı tarihten itibaren 7 günlük yasal süre başlar.
- 2 Ödeme Yapılması: Borçlu 7 gün içinde dosya borcunu icra veznesine öderse takip kapanır.
- 3 Takibin Kesinleşmesi: 7 gün içinde itiraz edilmezse icra takibi kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.
3. Borçlunun Haksız İtirazı ve %20 İcra İnkar Tazminatı
Borçlu takibe haksız olarak itiraz ederse takip durur. Bu durumda site yönetimi Sulh Hukuk veya İcra Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali Davası açar. Borçlu haksız çıktığında ana borç, %5 gecikme tazminatı ve yargılama giderlerine ek olarak asgari %20 İcra İnkar Tazminatı ödemeye mahkum edilir.
4. İcra Takip Masraflarını Kim Öder?
Takip açılırken ödenen başvurma harcı, peşin harç, tebligat masrafları ve kanuni avukatlık vekalet ücreti tamamen borçlu kat malikine yükletilir. Site bütçesinden tek bir kuruş masraf çıkmaz.
5. UYAP Üzerinden Mal Varlığı Sorgusu ve Fiili Haciz
Takip kesinleştikten sonra borçlunun tüm banka hesaplarına e-haciz gönderilir, varsa aracı ve taşınmazları üzerine haciz şerhi işlenir; gerekirse evine fiili hacze gidilerek tahsilat tamamlanır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: İcra takibi ne kadar sürede sonuçlanır? Cevap: İtiraz edilmeyen dosyalarda tebligattan sonraki 10 gün içinde banka ve araç hacizleri tatbik edilir. İtiraz halinde dava süreci 4-8 ay sürebilir.
Soru: Kiracı evden ayrılırsa eski aidat borcu kime kalır? Cevap: KMK uyarınca kat maliki asıl borçludur. Kiracı çıksa bile gayrimenkulün sahibi borcun tamamından şahsen ve dairesiyle sorumludur.
Hukuk departmanımızla aidat tahsilatlarınızı güvenceye alın.
Ücretsiz keşif ve 10 dakikada şeffaf bütçe teklifi.
Rezidans & Lüks Site Yönetimi
7/24 Concierge, VIP güvenlik ve lüks mülk operasyonları.
Alo Yönetim Hukuk & Tesis Kurulu
Tesis Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Uzmanı
