Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması ve özellikle İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerdeki yaşlı yapı stoku, kentsel dönüşümü hayati bir zorunluluk haline getirmiştir. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve yapılan son yasal düzenlemeler, binalarını yenilemek isteyen kat maliklerine büyük kolaylıklar ve devlet destekleri sunmaktadır.
1. Riskli Yapı Tespiti ve Rapor Aşaması
Kentsel dönüşüm süreci, apartmandaki kat maliklerinden sadece birinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı yapı denetim kuruluşlarına başvurmasıyla başlar. Diğer maliklerin onayına gerek yoktur.
- ✓ Karot ve Demir İncelemesi: Taşıyıcı kolonlardan numune alınarak beton kalitesi ve donatı korozyonu ölçülür.
- ✓ Raporun Tapuya Bildirilmesi: Bina riskli çıkarsa rapor İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne gönderilir ve tapu kütüğüne "Riskli Yapı" şerhi işlenir.
- ✓ İtiraz Süreci: Raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir; itiraz reddedilirse karar kesinleşir.
2. Yeni Salt Çoğunluk (50+1) Kuralı ve Karar Alma
Eski mevzuatta aranan 2/3 çoğunluk şartı, yapılan son yasal değişiklikle arsa payı sahiplerinin Salt Çoğunluğuna (yarıdan bir fazlası - %50+1) indirilmiştir. Artık birkaç kişinin itirazı yüzünden tüm binanın kentsel dönüşümü engellenememektedir.
3. Müteahhit Seçimi ve Noter Onaylı Kat Karşılığı Sözleşmesi
Müteahhit ile anlaşma sağlanırken şu 4 hayati madde sözleşmeye eklenmelidir:
- 1 Bina Tamamlama Sigortası veya Teminat Mektubu
- 2 Gecikme Halinde Aylık Rayiç Kira Cezası
- 3 Teknik Şartnamede Birinci Sınıf Malzeme ve Marka Listesi
- 4 İş Bitimi İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alma Şartı
4. Devlet Destekleri: Kira Yardımı ve Kredi Faiz İndirimi
Riskli yapı maliklerine ve kiracılarına Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 18 ila 48 ay boyunca geri ödemesiz aylık kira yardımı sağlanır. Ayrıca tüm tapu, noter, belediye harç ve vergi muafiyetleri uygulanır.
5. Tahliye Süreci, İtiraz Hakları ve Yıkım Ruhsatı
Rapor kesinleştikten sonra maliklere 60 gün süre verilir; gerekirse ek 30 gün tanınır. Süre sonunda tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgazı kesilerek mülki amirlikçe yıktırılır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Kentsel dönüşüme katılmayan azınlık maliklerin hisseleri ne olur? Cevap: Salt çoğunluk sağlandıktan sonra dönüşüme katılmayan maliklerin arsa payları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından açık artırma ile diğer paydaşlara satılır.
Soru: Riskli yapı tespit raporu masrafını kim öder? Cevap: Başvuruyu yapan kat maliki öder; ancak bina riskli çıktığında ve yıkım kararı kesinleştiğinde bu masraf diğer kat maliklerinden arsa payları oranında tahsil edilir.
Binanızın kentsel dönüşüm ve yönetim danışmanlığı için bize ulaşın.
Ücretsiz keşif ve 10 dakikada şeffaf bütçe teklifi.
Tesis Yönetimi Seçim Rehberi
Doğru yönetim şirketi seçimi, sözleşme maddeleri ve SLA kriterleri.
Alo Yönetim Hukuk & Tesis Kurulu
Tesis Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Uzmanı
