Apartman ve site yönetimlerinin en sık karşılaştığı operasyonel krizlerin başında, aidat ve ortak gider avanslarını düzenli ödemeyen kat malikleri ve kiracılar gelmektedir. Birkaç malikin aidat ödememesi; kapıcı maaşlarının gecikmesine, ortak elektrik/doğalgazın kesilme riskine ve asansör bakımlarının aksamasına neden olur. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuda yöneticiye çok güçlü yasal haklar ve yaptırım yetkileri tanımıştır.
1. Aylık %5 Yasal Gecikme Tazminatı (KMK m.20/2)
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20/2 açık hükmü gereğince: "Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür." Bu tazminat yasal faizden tamamen bağımsızdır ve yıllık %60 gibi caydırıcı bir orana karşılık gelir.
- ✓ Gecikme Tazminatının Başlangıç Tarihi: Aidatın son ödeme gününü takip eden ilk gündür.
- ✓ Genel Kurul Kararı Olmasa Bile Geçerlilik: Kanun emredici olduğu için genel kurulda karar alınmamış olsa dahi aylık %5 tazminat kanunen tahsil edilir.
- ✓ Yargıtay Emsal Kararları: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 20. Hukuk Dairesi kararları uyarınca gecikme tazminatı borcun aslıyla birlikte takibe konur.
2. İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 7) Başlatma Süreci
Yönetici veya sitenin vekili olan avukat; borçlu kat malikine karşı mahkemeden ilam almaya veya dava açmaya gerek duymaksızın doğrudan İcra Dairesi kanalıyla İlamsız İcra Takibi başlatabilir.
- 1 Hesap Ekstresi Çıkarılması: Borcun hangi aylara ait olduğunun dökümü hazırlanır.
- 2 Takip Talebi Tanzimi: İcra Müdürlüğü UYAP sistemi üzerinden takip talebi açılır.
- 3 Ödeme Emri Tebligatı: Borçluya 7 gün içinde ödeme veya itiraz hakkı tanıyan Örnek No: 7 ödeme emri tebliğ edilir.
- 4 Takibin Kesinleşmesi ve Haciz: 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir; borçlunun banka hesaplarına, maaşına, aracına ve tapudaki dairesine haciz konur.
3. Kiracının Müteselsil Sorumluluğu (KMK m.22)
Kat malikinin ortak gider borcundan, bağımsız bölümde oturan kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar müteselsilen sorumludur. İcra dairesi İİK 89/1 haciz ihbarnamesi ile kiracının kira ödemesini doğrudan site banka hesabına aktarmasını emredebilir.
4. Kanuni İpotek Hakkı Tescili (KMK m.22/2)
Kat malikinin gider borcu ödenmediği takdirde, yönetici veya diğer kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla borçlunun bağımsız bölümü üzerine Tapu Sicilinde Kanuni İpotek hakkı tescil ettirebilir.
5. İtirazın İptali Davası ve %20 İcra İnkar Tazminatı
Borçlunun takibe itiraz etmesi halinde açılan itirazın iptali davasında haksız çıkan borçlu, ana borç ve gecikme tazminatına ek olarak borcun en az %20'si oranında icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Gecikme tazminatı oranı genel kurul kararıyla düşürülebilir mi? Cevap: Hayır. KMK m.20'deki aylık %5 oranı emredici hukuk kuralıdır; genel kurul kararıyla dahi düşürülemez veya affedilemez.
Soru: İcra takibi açmak için avukat tutmak zorunlu mudur? Cevap: Yönetici şahsen de takip açabilir; ancak usul hataları ve itiraz risklerine karşı uzman bir gayrimenkul icra avukatı ile çalışılması önerilir.
Hukuk departmanımızla aidat tahsilat oranınızı %98'e çıkarın.
Ücretsiz keşif ve 10 dakikada şeffaf bütçe teklifi.
Toplu Konut & TOKİ Yönetimi
%25-33 aidat tasarrufu, KMK uyumlu toplu yapı idaresi.
Alo Yönetim Hukuk & Tesis Kurulu
Tesis Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Uzmanı
