Toplu konutlarda, sitelerde ve rezidanslarda her yılın başında en çok tartışılan konuların başında aidat artış oranları gelir. Kira artışlarında uygulanan yasal tavan sınırlamalarının aksine, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) aidat artışları için sabit bir yüzde veya TÜFE tavanı belirlemez. Aidat tutarı, binanın fiili giderlerini karşılamak üzere hazırlanan İşletme Projesi bütçesi ile şekillenir.
1. Aidat Artışını Belirleyen 4 Temel Maliyet Kalemi
- ✓ Personel ve SGK Giderleri (%55-65): Güvenlik, temizlik, teknik servis ve bahçıvan personellerinin asgari ücret artışları, SGK primleri, kıdem tazminatı fonu ve yemek/yol giderleri bütçenin en büyük kalemidir.
- ✓ Ortak Alan Enerji Maliyetleri (%15-25): Asansörler, hidroforlar, çevre aydınlatması, kapalı otopark jet fanları ve merkezi kazan yakıt giderlerindeki elektrik/doğalgaz zamları.
- ✓ Periyodik Bakım ve Sözleşmeli Hizmetler (%10-15): Asansör yetkili servisleri, jeneratör, trafo, havuz kimyasalları, ilaçlama ve yangın algılama sistemleri yıllık sözleşme artışları.
- ✓ Olağanüstü Onarım ve Demirbaş Avansı (%5-10): Çatı aktarımı, dış cephe boyası, kamera sistemi yenilemesi gibi amortisman rezerv fonu.
2. KMK Madde 20: Ortak Gider Paylaşım Esasları
634 Sayılı KMK m.20 uyarınca aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça;
- 1 Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avanslara bütün kat malikleri EŞİT oranda katılır.
- 2 Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme, onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise ARSA PAYI oranında katılırlar.
3. Fahiş Aidat Artışına İtiraz ve Sulh Hukuk Mahkemesi Süreci
Yönetim kurulunun hazırladığı işletme projesine 7 gün içinde noterden veya elden imza karşılığı itiraz edilebilir. Genel kurulda kabul edilen bütçeye karşı ise, toplantıya katılıp muhalefet şerhi koyan malikler 1 ay, katılmayanlar ise 6 ay içinde KMK m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Hakimin Müdahalesi" davası açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ev sahibi mi, kiracı mı aidat artışından sorumludur?
İşletme giderlerinden (personel, elektrik, temizlik vb.) kiracı ve ev sahibi müteselsilen sorumludur; demirbaş ve ana gayrimenkul yenileme giderleri ise yalnızca ev sahibine (kat malikine) aittir.
Aidat zammını yönetici tek başına belirleyebilir mi?
Yönetici işletme projesini hazırlar ve tebliğ eder; ancak itiraz halinde nihai bütçe Kat Malikleri Genel Kurulu tarafından oylanarak karara bağlanır.
Sitenizin aidat bütçesini optimize etmek ve şeffaf yönetim teklifi almak için bize ulaşın.
Ücretsiz keşif ve 10 dakikada şeffaf bütçe teklifi.
Rezidans & Lüks Site Yönetimi
7/24 Concierge, VIP güvenlik ve lüks mülk operasyonları.
Alo Yönetim Hukuk & Tesis Kurulu
Tesis Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Uzmanı
