Site ve binalarda yöneticilik yetkisini üstlenen profesyonel tesis yönetim şirketleri; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türk Borçlar Kanunu (vekalet hükümleri), İş Kanunu, 6331 Sayılı İSG Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu karşısında kat malikleri kuruluna karşı doğrudan yasal, mali ve cezai sorumluluk taşır.
1. KMK Madde 35 Kapsamında Yasal Yönetici Görevleri
Kanunun 35. maddesi yöneticinin mutlak görevlerini net olarak sıralamıştır:
- ✓ Kararları Uygulamak: Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların karar defterine işlenmesi ve eksiksiz tatbik edilmesi.
- ✓ Koruma ve Bakım Tedbirleri: Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tüm tedbirlerin zamanında alınması.
- ✓ İşletme Projesi (Bütçe) Tanzimi: KMK m.37 gereğince bir yıllık tahmini gelir-gider bütçesinin hazırlanıp tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü tebliğ edilmesi.
- ✓ Aidat ve Avans Tahsilatı: Ortak gider paylarının toplanması, ödemeyen kat maliklerine karşı noter ihtarı çekilmesi ve icra takibi açılması.
- ✓ Banka Hesabı Açılması: Site veya bina adına müstakil banka hesabı açılması ve tüm paranın bu hesapta şeffafça işletilmesi.
- ✓ Genel Kurul Çağrıları: Kat malikleri kurulunun olağan ve olağanüstü toplantılara usulüne uygun olarak davet edilmesi.
2. Mali ve İdari Şeffaflık Yükümlülüğü (KMK m.38 & m.39)
Yönetim şirketi; vekil sıfatıyla yürüttüğü faaliyetlerin hesabını vermekle mükelleftir. Yıl içinde denetçilerin yapacağı 3 aylık periyodik denetimlere tüm faturaları, banka dekontlarını ve sözleşmeleri eksiksiz sunmak zorundadır.
3. Personel, SGK ve İSG Sorumlulukları
Tesiste çalışan güvenlik, temizlik ve teknik personelin SGK giriş-çıkış bildirimleri, maaş bordroları, kıdem ve ihbar tazminatı fonları ve 6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği eğitimleri şirketimizin sorumluluğundadır. Olası iş kazalarında mülk sahipleri hukuken korunur.
4. Yöneticinin Cezai Sorumluluğu (TCK Hükümleri)
Karar defterini notere tasdik ettirmemek, site aidatlarını şahsi hesaplarda tutmak veya işletme projesi olmaksızın usulsüz para toplamak Türk Ceza Kanunu kapsamında Güveni Kötüye Kullanma suçunu oluşturabilir. Profesyonel yönetim şirketi tüm bu riskleri kurumsal güvence altına alır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Yönetici genel kurul kararı olmadan ortak alanda tadilat yapabilir mi? Cevap: Acil ve can güvenliğini tehdit eden durumlar (örneğin ana boru patlaması veya asansör halat kopması) hariç, yönetici genel kurulda bütçelendirilmemiş ve karara bağlanmamış büyük tadilatları tek başına yapamaz.
Soru: Denetçi yönetim şirketini nasıl denetler? Cevap: Denetçi KMK m.41 uyarınca en az üç ayda bir kasa, banka hesapları, gelir-gider makbuzları ve karar defterini inceler ve raporunu kat malikleri kuruluna sunar.
Yasal süreçler ve yönetim danışmanlığı hakkında bilgi alın.
Ücretsiz keşif ve 10 dakikada şeffaf bütçe teklifi.
Sanayi Tesisi & Fabrika Yönetimi
ISO 45001 ağır teknik bakım, yangın ve lojistik merkez yönetimi.
Alo Yönetim Hukuk & Tesis Kurulu
Tesis Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Uzmanı
