634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28 uyarınca Yönetim Planı; ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini ve onların haleflerini (yeni ev alanları veya kiracıları) bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bir sitenin huzuru, tapuya tescil edilmiş sağlam bir yönetim planıyla başlar.
1. Tesis Yönetim Planında Bulunması Zorunlu 6 Temel Bölüm
- ✓ Bölüm 1: Genel Hükümler: Tesisin adı, açık adresi, tapu ada/parsel bilgileri, blok ve bağımsız bölüm listesi.
- ✓ Bölüm 2: Ortak Yerler ve Kullanım Esasları: Kapalı otopark tahsisleri, sığınaklar, depolar, yüzme havuzu, fitness ve sauna kullanım kuralları.
- ✓ Bölüm 3: Yönetim Organları ve Seçimler: Kat malikleri kurulu toplanma zamanları, temsilciler kurulu yapısı, yönetici ve denetçinin görev süreleri ve yetkileri.
- ✓ Bölüm 4: Ortak Giderlere Katılma Baremleri: Güvenlik ve temizlik personel giderlerinin eşit mi yoksa arsa payı oranında mı bölüneceği, ortak elektrik ve doğalgaz paylaştırma kriterleri.
- ✓ Bölüm 5: Bağımsız Bölüm Sakinlerinin Hak ve Yasakları: Gürültü saatleri, evcil hayvan besleme şartları, dış cephe tadilat ve balkon kapatma sınırları.
- ✓ Bölüm 6: İhtilafların Çözümü ve Arabuluculuk: Sulh Hukuk Mahkemeleri ve zorunlu arabuluculuk süreçleri.
2. Yönetim Planı Değişikliği İçin 4/5 Oy Şartı
KMK m.28 uyarınca yönetim planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) olumlu oyu şarttır. Bu nisap toplantıya katılanların değil, tapudaki tüm maliklerin 4/5'idir. Bu nedenle yönetim planı ilk hazırlanırken profesyonel gayrimenkul hukukçuları tarafından kusursuz tanzim edilmelidir.
3. Adım Adım Yönetim Planı Hazırlama Süreci
- 1 Mimari Proje ve Mahal İncelemesi: Tesisin ortak alanlarının tapu projesine uygunluğunun denetlenmesi.
- 2 Hukuki Taslak Metin Yazımı: Siteye özgü ihtiyaçların KMK emredici hükümlerine uygun olarak kaleme alınması.
- 3 Kat Malikleri İstişaresi: Maliklerin görüş ve taleplerinin toplanarak taslağın olgunlaştırılması.
- 4 Genel Kurul Onayı ve Noter Tasdiki: Kurulda 4/5 oy çoğunluğuyla kabul edilerek noterden tescili.
- 5 Tapu Sicil Müdürlüğü Tescili: Değişikliğin Tapu Müdürlüğü ana kütüğüne işlenerek bağlayıcılık kazanması.
4. Yönetim Planında En Sık Yapılan 3 Hukuki Hata
- ✓ KMK Emredici Hükümlerine Aykırı Maddeler: Kanuna aykırı koyulan maddeler (örneğin "aidat ödemeyenin suyu kesilir" gibi) mahkemece kendiliğinden hükümsüz sayılır.
- ✓ Otopark Tahsislerinin Hatalı Yapılması: Eklenti olmayan ortak alan otoparklarının belirli dairelere tapusuz mülkiyet gibi tahsis edilmesi ileride tapu iptal davalarına yol açar.
- ✓ Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Yetkisinin Belirsiz Bırakılması: Ek Madde 69-74'e uygun kurul tanımlanmadığında bloklar arası yetki çatışması yaşanır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Yönetim planında evcil hayvan yasağı varsa köpek beslenebilir mi? Cevap: Yönetim planında açıkça "bağımsız bölümlerde evcil hayvan beslenemez" hükmü varsa ve bu tescilliyse, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre komşuların şikayeti halinde tahliye kararı verilir.
Soru: Yeni ev alan kişi eski yönetim planına uymak zorunda mıdır? Cevap: Evet. KMK m.28 uyarınca yönetim planı tapu kütüğüne tescil edildiği için gayrimenkulü sonradan satın alan herkesi ve kiracıları doğrudan bağlar.
Siteniz için profesyonel yönetim planı hazırlatalım.
Ücretsiz keşif ve 10 dakikada şeffaf bütçe teklifi.
Tesis Yönetimi Seçim Rehberi
Doğru yönetim şirketi seçimi, sözleşme maddeleri ve SLA kriterleri.
Alo Yönetim Hukuk & Tesis Kurulu
Tesis Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu Uzmanı
